2013年6月30日 星期日

台灣 GDP 結構、總房貸金額、平均薪資、國債、經濟指標,指出什麼危機?

那為何台灣房價偏偏持續飆漲?
2013 房貸加上建貸已經超過 GDP 50%

台灣當局“央行”日前發表金融穩定報告,指出部分推案量大地區,包括桃園縣青埔、南崁、八德,新北市林口、三峽與淡水等,房價不合理飆漲,都是資金行情炒作出來的泡沫,未來房價顯然有下修的壓力。

出生率降與少子化 人口紅利逐漸消失

    台灣“央行”可能為避免引起社會各界的恐慌而語多保留,真相是,台灣房市目前供給嚴重過剩,房價高是部分業者和投資(機)客聯手炒作形成的假象,一旦資金行情隨時結束,台灣房市必然受到很大的衝擊,極可能化為泡沫。

    首先,目前島內自有房屋比率高達85%以上,房市需求本來就不大,而主計處2011年底公佈的住宅普查顯示,2010年全台空閒住宅數量已高達156萬宅,空閒率達19.3 %,宅數和比率雙雙創下歷史新高;加上人口老化、出生率下降與少子化,人口紅利逐漸消失,房市供過於求的現象可謂非常嚴重。

貨幣寬鬆和低利率 投資客將錢投房市

    近因主要為2008年金融危機後世界各地實行貨幣寬鬆和低利率政策,以及台灣遺產贈與稅在2009年一月大減稅,造成資金回流和貨幣供給大增,讓投資客競相將資金投注於房市,也就是所謂的資金行情。

    遠因是台灣不動產稅制的不合理,在持有稅負方面,房屋稅和地價稅的稅基嚴重偏低於市價,以仁愛路帝寶市價超過4億元的豪宅為例,一年所繳的房屋稅和地價稅只有16萬元,比每月的管理費還要低,有效稅率才萬分之四;因此投資客囤房囤地,根本不把稅負成本放在眼裡。其次,不動產交易的利得稅負也是少得可憐,“監察院”調查發現一品苑有人在同一年內賣出豪宅,獲利約1.54億元,報酬率約1.6倍;土地增值稅為零,僅繳房屋的交易所得稅92萬元,有效稅率僅0.6%,可謂漲價(暴利)全部歸私。持有成本低,報酬率超高,難怪許多投資客競相投資房市;結果是房價越炒越高。

量化寬鬆結束 房市首當其衝

    地產商的利潤率至少都在40%以上,知名地產商的每名員工每年獲利額高達兩千五百萬元,最高甚至可達1.16億元,壓倒所有的科技、金融業者。現在許多電子科技業主都感嘆代工毛三到四(毛利率微薄),也不務正業,轉投入房市,形成建築業一枝獨秀,製造業乏人問津的產業失衡現象。

    台灣房價不合理飆漲還有一個重要的原因,就是資訊不對稱問題嚴重,業者和投資客聯手炒作,連預售屋也有紅單、白單等哄抬性的假性投資需求,營造房市熱銷的假象,誘使部分自住需求者恐慌追高。於是房市泡沫越吹越大。

    問題是,資金行情遲早會因為量化寬鬆結束而落空,房市必然首當其衝。沒有所得成長的實質支撐,房價炒高讓絕大多數的自住需求者買不起而退場,最後一批進場的建商和投資客必然會慘遭套牢而血本無歸,參與房貸和土建融的銀行也可能一起遭殃。

2005 ~ 2013 M1B 成長率遠超過經濟成長率將接近2004 M1B之一倍,同時房貸+建貸也大幅成長

    事實上,以上的憂慮可從房市泡沫化的客觀指標得到印證,例如房價所得比高達9倍(超過國際的6倍警戒線)、台北市房貸本息超過家庭所得一半、房價租金比超過300(國際警戒線為200倍)、投資需求超過20%、房價漲幅數年超過經濟成長率等,可見台灣房市泡沫已經到了破滅的臨界點了。

    因此,不得不提醒“政府”和房市相關業者正視房市泡沫化的風險;已有住房的,沒必要再參與此種高風險的投資;自住需求的購屋者更應冷靜觀望,切勿盲目追高。健康的心態應該是“買不起的不買,不好的不買”,此時不妨先建立“先租后買,先小後大,先遠後近,先舊後新,先有再好”等正確觀念。當然更重要的,合理調高非自住房屋的持有稅負,對不動產交易實價課稅,才是健全房市的長期對策!

據台灣《中國時報》報導,台當局「行政院主計總處」昨日公布,今年1至4月實質經常性薪資為36739元(新台幣,下同)、實質平均薪資則為50562,分別退回14年前與16年前水平,均創下2009年金融海嘯后的新低。

  台當局「主計總處」昨公布,今年1至4月平均薪資為51674元,但受到年初廠商發放年終獎金較少,以及同期消費者物價指數(CPI)上漲1.62%影響,使得實質平均薪資為50562元,創4年來最低。

  據台當局「主計總處」定義,平均薪資是每月「經常性薪資」(本薪及按月給付的固定津貼及獎金)及「非經常性薪資」(含加班費、年終獎金、員工紅利等);實質薪資則扣除消費者物價指數(CPI)后的薪資。

  1至4月平均薪資為51674元,較去年同期減少1.09%;1至4月實質平均薪資則較去年同期減少2.67%。而且,今年1至4月的實質經常性薪資僅36739元,不如1999年的36873元;實質平均薪資50562元,不如1997年的51143元。

2009 台灣房貸占GDP逾四成就有危機 

「房貸和投資者收入的比例」,我們簡稱為「泡沫指數」,最普遍的觀察指標,是將代表全體國民產值的國內生產毛額(GDP)做為分母,全體金融體系房屋貸款(包括自用住宅貸款、商用不動產、營建商建築貸款等)視為分子,房貸占GDP的比重越高、越有泡沫化現象。

許多國家將泡沫指數警戒線設為四○%,全體房貸不超過該國GDP四成。根據最新數據,香港、南韓、新加坡的房市泡沫指數,分別為三九%、三三%、三三%,雖還不到四成,已讓亞洲四小龍的三隻小龍,相當緊張。至於台灣的房市泡沫指數近四七%,不但是亞洲四小龍最高,也創下台灣有史以來新高紀錄。

註:2013 房貸加上建貸已經超過 GDP 50%,台灣房稅及低房貸利率助漲了房貸泡沫。

景氣亮出第9個黃藍燈 復甦之路充滿不確定

經建會今(27)日發布5月景氣概況,景氣對策信號續亮黃藍燈,這是自去(101)年9月以來,連續第9個的黃藍燈,景氣復甦之路依舊充滿不確定性。經建會指出,我國金融面、消費面與勞動市場指標,大致穩定,生產面、貿易面也逐漸改善;景氣指標方面,領先指標維持上升,同時指標則貼近水平、止跌微揚,影響景氣復甦的不確定因素仍須多加注意。

  5月景氣對策信號維持黃藍燈,綜合判斷分數19分,較4月增加2分。9項構成項目中,貨幣總計數M1B由黃藍燈轉為綠燈,股價指數由綠燈轉為黃紅燈,海關出口值由藍燈轉為黃藍燈,分數各增加1分;商業營業額指數則由綠燈轉為黃藍燈,減少1分,其餘項目燈號維持不變。

  景氣燈號構成項目中,燈號維持不變的項目有直接及間接金融變動率、工業生產指數變動率、非農業部門就業人數變動率、機械及電機設備進口值變動率、製造業銷售值變動率等5項。

  5月領先指標微增,7個構成項目中,有6項較4月上升,分別為製造業存貨量指數、SEMI半導體接單出貨比、核發建照面積、實質貨幣總計數M1B、股價指數、工業及服務業加班工時;而外銷訂單指數則是較4月下滑。
當海外預估營於降低時,內需消費含建材將接近 55%

  5月同時指標止跌,是連續9個月下滑後首次止降微揚0.002%,7個構成項目中,電力(企業)總用電量、實質機械及電機設備進口值、商業營業額指數等3項,較4月上升;其餘4項中的製造業銷售量指數、工業生產指數、非農業部門就業人數及實質海關出口值則較4月下滑。

  經建會指出,6月以來,美國預告QE退場,引發全球金融市場大幅震盪,新興市場面臨資金流出壓力,加以先進國家失業率偏高,消費增長有限,不利我國出口擴增;內需方面,食品安全疑慮升高,實質薪資仍呈負成長,對民間消費持續負面影響,必須密切關注。整體而言,國內景氣仍可望和緩復甦、漸入佳境,值得審慎期待。

註:依台灣 GDP 結構及投資率看,前幾年投資率過低、產業升級緩慢、政府人事及退休經常性支出成長過高中央加地方經常性支出已經超過2.3兆,加上央行匯率策略讓台幣過強,造成景氣復甦遲緩,勞工薪資停滯,而公務員卻加薪、政府經常性支出浮濫奇怪現象,央行匯率策略讓台灣經濟走緩,政府產業升級支出過低又讓台灣競爭力轉弱,真搞不懂意這政府做什麼?

由台灣 GDP結構、國債/GDP、總房貸金額/GDP看見台灣危機

    財政部7日公布2月最新國債鐘,中央政府持續增加債務未償還餘額,到2月底統計數字,每人負擔債務平均23.2萬元,比1月23.1萬多增加1千元,連續第4個月上升,負債再創新高。

    中央政府公布1年以上債務未償餘額共5兆1,295億元,與1月相比,長期債務增加350億元;短期債務未償餘額共2,850億元,占中央政府歲出比率14.87%,已直逼債限15%。財政部99年公布平均每人負擔債務為19.7萬元,到目前為止平均國人負債增加了3.5萬元,平均每人負擔債務再創新高。而房貸、建貸及M1B也一直創新高。2008 金融海嘯後,台灣正創造 :
  1. 台灣國債泡沫;( 會降低政府鼓勵外資及民間投資之支出 );
  2. 房貸泡沫;若大家仔細檢驗新的『都更』條例,確定兩黨都在炒房地產;將加速雙北房價創新高,2015/Q4 之前引發新的漲勢;( 註:觀光、地產、在地經濟都是會炒作房地產,大幅銀行資金投入相關貸款 )
  3. 政府經常性花費泡沫;( 會逼迫政府增稅、漲水、漲糖、漲鹽、漲電、漲瓦斯、賣資產增加政府非稅收之歲入來因應,結果就是變成口號拼經濟 );
三大泡沫加上產業大量外移會毀滅台灣,投資率過低、產業升級緩慢、政府人事及退休經常性支出成長過高、政府支出大幅利政府體系相關人員卻讓全民背債、也加壓讓台灣持續GDP成長遲緩,造成將來台灣完全依賴大陸的主權危機,真懷疑政府裡都是毀壞台灣主權、負債全民之壞份子。


1 則留言:

TrueTp Wang 提到...

上許多文章是來自新聞搜集,新聞報導。

下面才是一堆網友集合主計處、經濟部、巨亨網等之分析資料;

至少,能在 2012 總統喊 GDP 成長及拼經濟時,告訴大家台灣GDP之問題總統拼的方向對GDP幫助低拼經濟還是拼稅收

我可是很反對聯合報!

有 URL title link 大都引用的 news 或網路資料 ( must link back to its URL ),請多多包含未註明清楚.